吳學安
近年來備受關注的商品房共享面積發生了新的變化。自12月以來，湖南省衡陽市和河北省張家口市已宣布“取消共享”或逐步推進“取消共享”。在這方面，業內人士指出，取消共享面積意味著未來將能夠實現“購買即收入”，有利于減少信息不對稱引起的糾紛，促進商品房銷售行為的進一步規范。
所謂“共享面積”，是指電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電站室、設備室、公共大廳、走廊、地下室、值班警衛室、服務公共住房和管理住房的建筑面積。目前，許多地方提出的“取消共享”主要是在住房銷售環節“取消共享”或“調整為建筑面積計算”。
長期以來，共享面積存在一些問題，如缺乏標準和管理混亂。由于行業對“共享面積”缺乏約束性條款，一些開發商以提升住房質量的名義，不斷擴大寬敞大堂、走廊和電梯間的共享面積比例。不透明的計入方式和模糊的合同條款很容易導致購房者的最終住房率低。由于社區物業費是根據房屋的建筑面積支付的，這實際上增加了業主的后續維護成本。
共享區域的存在無疑提高了購房者的購房和使用成本。按套房建筑面積定價可以讓購房者更直觀地了解實際房價，有利于減少信息不對稱引發的糾紛，進一步規范商品房銷售行為。購房“你看到的就是你得到的”不僅尊重知情權，使市場更加透明，還擠出銷售“水”，降低購房交易成本，有助于穩定消費預期，增強消費信心。預計未來將有更多城市出臺相關規定。
事實上，建筑面積或建筑面積的交易對購買成本影響不大。這兩種算法下的房屋總價格應該相似，但單價會有所不同。但“取消共享”不是一夜之間完成的，仍有配套工作要做，一方面，如何重新測繪和登記變更，與買方的“公平”有關，需要詳細完成后續工作；另一方面，“取消共享”后，社區公共區域的權利和責任劃分也應進一步明確，從社區管理的角度來看，共享區域制度賦予業主對公共區域的權利和責任，如何定義權利和責任，誰承擔維護費用，仍需明確定義，以確保社區的生活質量。
取消共享面積意味著未來將能夠實現“購買就是收入”。但要實施良好的政策，支持管理體系也應跟上。例如，完善測繪規范，更新房屋定價標準，明確共享部分的管理和保護責任。雖然按建筑面積定價，但在總價不變的情況下，無共享面積定價，當然，單位價格會更高。但這并不等于房價上漲，只是定價單位發生了變化，由于擠出開發商的空間，但更有可能讓價格下跌到真正的價值，有利于進一步增強購買信心，加快剛性和改善購買需求的釋放，促進房地產市場停止下跌穩定。
本專欄文章僅代表作者的個人觀點。
編輯：金杜
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