王麗新
1月2日，2025年北京土地市場首拍“開局良好”，海淀朱房兩地最終溢價17%、25%，總價近182億元，創下新紀錄。在沒有限價和彩票限制的情況下，不僅北京土地市場掀起了一股熱潮，2024年底，上海轉讓了6塊土地，收取了185億元的資金，平均溢價率約為17%。
自2024年第四季度以來，沉默多年的土地市場開始變得活躍起來。“100億元土地”回歸后，溢價率超過40%的土地頻繁出現，熱點城市土地拍賣熱持續升溫，使2024年全國300個城市的土地溢價率穩定在4%的水平。筆者發現，由于一攬子“穩定房地產市場”政策，土地市場呈現出新的交易特征。
首先，市場分化加劇，點高熱預期逐漸增強。土地市場一直是房地產市場的“晴雨表”，面粉基本上決定了面包的價格，反過來也是如此。目前，去化率已成為開發商投資的指揮棒。
在這一輪行業長期觸底修復的趨勢中，目前全國土地市場呈現出局部火熱、整體寒冷的格局，主要體現在三個方面。一是三、四線城市涉宅用地基本成交；二是高能城市，特別是一線城市和部分二線城市樓面價格強勁，單塊地塊成交溢價率反復超過40%。例如，一些涉宅用地的溢價率超過48%。“北上深杭”等地的優質地塊是房地產企業補倉的重要目標；三是優化土地拍賣規則、容積率和容量規則，提高土地規劃設計條件和套期保值要求。這些土地適合建造“好房子”，吸引房地產企業競爭。
這一現象的背后反映出，房地產市場進入買方市場后，房地產企業更追求單一的現金流和收益率，即“投資一成一”。有鑒于此，預計未來土地市場冷熱分化趨勢將加劇，有分散保障的地塊將保持高溫。
第二，房地產企業謹慎征地，“以銷定投”追求確定性。房地產市場進入深度調整期后，受銷售能力、融資能力、交付能力等諸多因素的影響，即使是央企、國有企業和地方國有資產也不會盲目進入新城。
總的來說，房地產企業征地的邏輯轉向理性、謹慎、注重深耕、注重回報，主要體現在三個原則上。第一，不追求規模，拿“開放”的土地。在高周轉、快速增長的階段，房地產企業獲得了高價土地。出于擴張需求，他們會積極開放，不賺錢或微利。目前，房地產企業的推動邏輯發生了重大變化。去除率和回報率是開放的新指標。只有計算出有利可圖的項目，開發商才能更有動力將其推向市場。
第二，重點投資核心城市的核心地塊。這是房地產企業的共識。根據克而瑞研究中心的監測，2024年各企業的征地選擇高度趨同。一方面，城市布局減少，如TOP10企業中的全國性房地產企業，投資城市不超過20個；另一方面，一、二線城市已成為典型企業投資的首選，TOP10企業中9家占一、二線城市征地金額的95%以上，這足以說明龍頭房地產企業投資聚集在核心城市。
第三，“銷售固定投資”已成為新的征地鐵律，發展步伐從“快”向“穩定”轉變。目前，房地產企業經常調整組織結構，可以看到投資決策的變化。在沒有土地儲備或銷售去化率低的城市，集團投票通常會投反對當地團隊的征地需求，并將其管理區域劃分為其他地區。考慮到市場需求，結合當地銷售現狀，減少庫存壓力，是當前房地產企業確保在市場波動中獲得穩定收入的新征地策略。
第三，許多地方放慢了土地供應的步伐，市場進入了去庫存周期。受房地產市場供需關系變化的影響，全國土地市場交易規模連續三年縮小，進入去庫存周期。這一變化主要表現為土地交易規劃總建筑面積的減少和土地出讓總額的減少。
這種現象受多種因素影響：一是促進市場供需平衡恢復，24個月以上的城市暫停或減緩土地供應；二是受新房銷售規模下降的影響，低能源城市拍賣和底價交易，導致整體土地市場溢價率低；第三，如果閑置土地振興顯著增加，二級土地市場交易規模增加，將進一步降低一級拍賣掛土地市場交易規模，配合行業去庫存節奏的順利進行。
展望2025年，隨著住房市場進入新的發展階段，改善需求正逐漸成為房地產市場交易的主要驅動力。疊加貨幣政策重新提到“適度寬松”，自去年10月以來新房市場銷售持續改善，預計土地市場將迎來更高質量、高單價的土地交易，推動投資方信心的恢復。
編輯：金杜
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